Părinte vinde casa fără acordul copiilor? Ce schimbă moștenirea

În România, o persoană poate, în general, să vândă proprietatea fără acordul copiilor, atâta timp cât aceștia nu dețin statutul de coproprietar și nu posedă alte drepturi asupra imobilului. Avocatul Bogdan Pițigoi a precizat, în cadrul unui interviu pentru Digi24.ro, care sunt excepțiile acestei norme și în ce situații tranzacția poate fi contestată.

Modul în care se redactează contractul și condițiile sale de încheiere pot avea un impact ulterior asupra drepturilor succesorale ale celorlalți moștenitori.

Este posibil ca un proprietar să își vândă locuința fără a obține consimțământul copiilor?

Citește șiCum se curăță caloriferele înainte de pornirea căldurii. Zonele în care se adună praful și pe care mulți le omit

Un deținător care deține exclusiv un imobil, fără coproprietari sau alte entități cu drept asupra acestuia, poate vinde locuința fără consimțământul copiilor. Dreptul de proprietate îl autorizează să se elibereze de bunurile sale în mod liber, fie prin vânzare, fie prin donație, adresându‑se oricărei persoane, nu neapărat doar copiilor sau altor descendenți.

Atâta timp cât părinții trăiesc, copiii nu dețin drepturi de proprietate asupra averii acestora. Astfel, chiar dacă aceștia locuiesc în locuința părinților și proprietatea este înregistrată pe numele acestora, copiii nu pot să se opună vânzării doar pentru că locuiesc în ea.

Odată cu decesul unuia dintre părinți, situația se modifică.

decesul unuia dintre părinți declanșează succesiunea, iar cota deținută de acesta devine parte a masei succesorale. Dacă locuința a fost bun comun al soților, se stabilește mai întâi cota fiecăruia, în mod similar cu împărțirea bunurilor în cazul unui divorț. Partea soțului decedat este apoi introdusă în succesiune și se repartește între moștenitori.

În exemplu, dacă fiecare proprietar deține 50% din imobil, partenerul care rămâne în viață își păstrează propria fracție și, împreună cu copiii, dobândește o porțiune din cota partenerului decedat. Vânzarea întregii locuințe necesită consimțământul tuturor coproprietarilor. În lipsa unui acord comun, imobilul poate fi supus unui partaj.

„Pentru vânzarea întregii case este necesar acordul tuturor coproprietarilor. Dacă aceștia nu ajung la un acord, imobilul poate face obiectul unui partaj.”, a explicat avocatul Bogdan Pițigoi

În ce condiții trebuie obținut consimțământul copii înainte de a transfera proprietatea?

„Acordul copiilor devine necesar atunci când aceștia au, la rândul lor, un drept de proprietate asupra imobilului. De exemplu, dacă un părinte deține jumătate dintr-o casă, iar cealaltă jumătate îi aparține copilului, fiecare are drepturi asupra propriei cote.

În această configurație, fiecare deținător al proprietății poate decide singur asupra cotei sale și poate vinde această parte fără a necesita aprobarea celuilalt. Totuși, pentru a transfera întregul imobil, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, acord care trebuie să fie exprimat conform prevederilor legale și să fie formalizat printr-un act autentic.

Prin urmare, părintele poate vinde propria cotă fără aprobarea copilului, însă pentru înstrăinarea întregii case este necesar acordul acestuia, indiferent dacă celălalt coproprietar este copilul, soțul sau o altă persoană.

specialistul a adăugat

Ce se întâmplă dacă cumpărătorul este unul dintre copii?

„Părinții au dreptul să vândă casa unui singur copil, fără să fie obligați să ceară acordul sau permisiunea celorlalți frați. Pot face acte de dispoziție, dar există anumite nuanțe.

Dacă, de exemplu, se face vânzarea către fiu sau fiică, cu rezerva dreptului de uzufruct, de uz sau de abitație, astfel încât părinții să poată locui în respectivul imobil până la momentul decesului sau al unei rente viagere, legea prezumă că acel contract este, în realitate, o donație deghizată și, de fapt, nu ar fi un act de dispoziție, ci pur și simplu o donație.

În situația în care operațiunea este recunoscută ca donație, atunci la decesul părintelui, valoarea proprietății va fi inclusă în calculul masei succesorale, pentru a se asigura respectarea dreptului la rezerva succesorală al celorlalți moștenitori.

„Rezerva succesorală înseamnă, practic, că o persoană dezmoștenită are totuși dreptul la jumătate din ceea ce i s-ar fi cuvenit în mod normal”.

, a mai adăugat sursa Digi24.ro

În ce mod se disting donația deghizată și contractul de întreținere?

„Vânzarea-cumpărarea este diferită de donație, însă natura reală a operațiunii poate fi analizată atunci când contractul de vânzare este folosit doar pentru a ascunde o donație și pentru a evita eventualele pretenții ale celorlalți moștenitori.

Un semn semnificativ este absența efectuării plății efective a prețului. În situația în care contractul prevede o sumă, dar aceasta nu a fost plătită de fapt, operațiunea poate fi, sub anumite condiții, recunoscută ca o donație ascunsă. În astfel de circumstanțe, ceilalți moștenitori pot solicita instanței să investigheze adevărata natură a actului și să verifice protecția drepturilor lor succesorale.

În schimb, situația este diferită atunci când imobilul este transmis printr-un contract de întreținere. Dacă beneficiarul poate demonstra că și-a îndeplinit efectiv obligațiile asumate prin contract – de la asigurarea alimentelor, medicamentelor și a altor nevoi curente până la suportarea cheltuielilor medicale și, după caz, a celor de înmormântare – contractul produce efectele prevăzute de lege.

În astfel de circumstanțe, ceil