Când poți vinde un apartament ipotecar și ce condiții impune legea?

Mara Negulescu a precizat pentru Digi24.ro că o proprietate achiziționată cu ajutorul unui credit ipotecar poate fi pusă pe piață înainte de a fi achitat complet împrumutul, însă acest act necesită aprobarea instituției bancare și respectarea unor condiții legale și contractuale. Ea a detaliat condițiile de vânzare, pașii procedurii și responsabilitățile fiecărei părți implicate.

Stabilirea clară a clauzelor privind plata chiriei, garanția, întreținerea imobilului și încetarea înțelegerii poate preveni neînțelegerile dintre părți și eventualele litigii.

Sub ce condiții și după ce perioadă poți transfera proprietatea unui apartament achiziționat prin credit ipotecar.

Citește și5 Știri Imobiliare.ro Finance: Apartamentele se vând mai lent, dar construcțiile accelerează. Weekendul acesta, găsești cele mai bune oferte de credit ipotecar la Salonul Imobiliar București

Conform reglementărilor în vigoare în România, un imobil achiziționat cu ajutorul unui credit poate fi pus în închiriere chiar dacă datoria nu a fost plătită complet. Instituția financiară deține exclusiv dreptul de ipotecă asupra proprietății, în timp ce deciziile legate de utilizare și gestionare a locuinței rămân în mâinile proprietarului.

Astfel, posesia unui imobil ipotecat nu interzice în mod automat încheierea unui contract de închiriere. Totuși, este esențial ca titularul creditului să examineze clauzele din contractul de împrumut și din actul de ipotecă, pentru că anumite bănci pot cere notificarea prealabilă sau chiar aprobarea instituției financiare.

În România, legislația nu stabilește un interval minim înainte ca o locuință achiziționată cu ajutorul unui credit ipotecar să poată fi închiriată. Prin urmare, proprietarul are libertatea de a închiria apartamentul chiar și în termen scurt de la cumpărare.

Există diferențe semnificative, iar acestea variază în funcție de tipul creditului contractat.

Creditele de locuință sunt, în mod obișnuit, acordate pentru utilizare personală, adică pentru a ocupa proprietatea, iar interdicția închirierii nu este automată, ci depinde de clauzele stipulate în contract. Creditele destinate investițiilor imobiliare sunt special concepute pentru a obține venituri din chirii, astfel încât închirierea este implicit permisă.

Diferențele dintre aceste tipuri de împrumut țin mai ales de condițiile contractuale și de costurile aferente, nu de existența unei interdicții legale generale.

, a explicat Mara Negulescu.

În cazul locuințelor achiziționate prin programele garantate de stat, situația se modifică, deoarece reglementările referitoare la închirierea sau la vânzarea imobilului sunt mai stricte.

În ce moment poate fi tranzacționată o proprietate achiziționată prin programul „Noua Casă”.

Locuințele dobândite prin programul „Noua Casă” și cele achiziționate anterior prin vechiul program „Prima Casă” se supun unei restricții de înstrăinare pentru o durată de cinci ani începând cu data cumpărării. În această perioadă, proprietatea nu poate fi vândută fără a respecta prevederile legale și fără a obține acordul instituțiilor implicate.

Totuși, legea autorizează transferul proprietății înainte ca termenul de cinci ani să se încheie, dar exclusiv în câteva circumstanțe și sub condiții riguroase:

• proprietarul poate vinde imobilul dacă achită integral creditul, fie anticipat, fie la termen. În acest caz, banca solicită FNGCIMM (Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri) emiterea acordului necesar pentru radierea interdicției de înstrăinare;
• locuința poate fi vândută și prin preluarea creditului de către o persoană eligibilă în cadrul programului Noua Casă. După aprobarea băncii, FNGCIMM emite documentele necesare, iar noul beneficiar preia atât finanțarea, cât și dreptul de proprietate asupra imobilului.

În afară de normele ce guvernează vânzarea imobilului, deținătorii trebuie să ia în calcul și condițiile ce se aplică închirierei locuințelor achiziționate prin aceste scheme.

Care sunt normele care se impun pentru proprietăți achiziționate prin programul „Prima Casă” sau „Noua Casă”?

„Prima Casă” și „Noua Casă” sunt programe prin care, la achiziția locuinței, ipoteca este creată atât în favoarea băncii, cât și în favoarea statului, prin intermediul Fondului de Garantare. În ceea ce privește închirierea, aceasta se poate efectua, de obicei, doar cu aprobarea instituțiilor implicate.

Pentru a obține acest acord, proprietarul trebuie să prezinte o cerere către banca finanțatoare, care are autoritatea de a aproba sau respinge solicitarea, inclusiv în situații de relocare. Potrivit FNGCIMM, în cadrul programului „Noua Casă”, procedura presupune obținerea aprobării băncii, urmată de solicitarea acordului din partea Ministerului Finanțelor – Direcția Generală de Trezorerie și Datorie Publică.

Aceste documente sunt necesare în cazul în care contractul de închiriere este înregistrat la administrația financiară. Dincolo de programele garantate de stat, obligația obținerii acordului băncii depinde, în general, de clauzele prevăzute în contractele semnate cu instituția financiară.”, a adăugat avocatul

Poți închiria un apartament achiziționat cu ajutorul unui credit fără a solicita consimțământul băncii.

Obținerea aprobării băncii înainte de a închiria un apartament achiziționat cu credit nu este obligatorie în toate situațiile, deoarece depinde de clauzele din contractul de credit și din cel de ipotecă. Din perspectiva juridică, proprietarul are dreptul de a utiliza și de a dispune de imobil, inclusiv de a-l închiria, chiar dacă locuința este sub ipotecă.

Cu toate acestea, banca poate impune condiții suplimentare privind notificarea instituției sau obținerea unui acord scris înainte de închiriere. În situația în care contractul nu prevede astfel de restricții, acordul băncii nu este necesar. Dacă există însă o clauză care impune informarea sau aprobarea instituției financiare, aceasta trebuie respectată. Nerespectarea obligațiilor prevăzute în contract poate avea consecințe financiare importante pentru titularul creditului.”, potrivit sursei Digi24.ro

Care sunt consecințele dacă proprietatea este închiriată fără consimțământul instituției bancare?

„În situațiile în care contractul prevede obligativitatea informării băncii, iar acordul nu este obținut, instituția financiară poate transmite o notificare oficială prin care solicită remedierea situației într-un termen stabilit.

Contractul poate prevedea penalități sau comisioane în astfel de situații, iar cea mai drastică acțiune este declararea scadenței anticipate a creditului, fapt ce permite banca să solicite rambursarea imediată a totalului restant.

„În cazul în care obligațiile financiare nu sunt respectate, banca poate iniția procedura de executare silită asupra imobilului.”

Ce condiții trebuie inspectate înainte de a închiria o locuință ipotecată?

„Înainte de încheierea unui contract de închiriere, proprietarul trebuie să analizeze cu atenție atât contractul de credit,

• destinația imobilului, care stabilește dacă locuința este destinată exclusiv uzului personal și dacă schimbarea destinației necesită acordul instituției bancare;
• restricțiile privind utilizarea imobilului, ce pot include limitări referitoare la închiriere, subînchiriere sau folosirea locuinței în scop comercial;
• consecințele nerespectării obligațiilor contractuale, unde sunt prevăzute eventuale penalități, comisioane sau alte sancțiuni aplicabile.

În cazul programelor „Prima Casă”/„Noua Casă”, condițiile sunt, de regulă, mai stricte, iar documentația contractuală stabilește în mod explicit destinația locuinței și limitările privind dispoziția asupra imobilului fără aprobările necesare.”, a mai adăugat sursa Digi24.ro

În afară de responsabilitățile față de bancă, deținătorii trebuie să se conformeze regulilor fiscale ce se aplică veniturilor obținute din chirii.

Care sunt responsabilitățile fiscale și juridice ale proprietarilor care închiriază locuințe?

Veniturile generate din închirieri pe termen scurt pot fi clasificate ca activitate independentă sau turistică, iar această clasificare impune proprietarilor obligații fiscale suplimentare. Prin urmare, aceștia trebuie să depună anual Declarația Unică și să plătească impozitul aferent acestor venituri.

Atunci când activitatea devine regulată și organizată, autoritățile pot cere chiar autorizarea sau înregistrarea ca persoană fizică autorizată.

Potrivit Articolului 83 din Codul Fiscal al României, veniturile obținute din închirierea a unu până la șapte camere situate în locuințe aflate în proprietate personală sunt considerate venituri din cedarea folosinței bunurilor. Dacă acest număr este depășit, veniturile sunt încadrate ca venituri din activități independente.

Avocatul Mara Negulescu