ANAF poate scoate la licitație un apartament cu un preț de pornire mai mic decât cel observat pe piață, însă potențialii cumpărători trebuie
Prețul afișat în anunț nu reprezintă singurul criteriu decisiv. Capacitatea de a vizita proprietatea, eventualele cheltuieli de reparație și starea locatarilor pot modifica alegerea de a achiziționa.
În ce mod se inițiază procedura de executare silită a unui imobil?
Citește șiTot traficul feroviar a fost oprit în Norvegia, după o pană a comunicaţiilor vocale. Anunțul operatorului public de telecomunicaţii
„Procedura de executare silită începe atunci când debitorul înregistrează restanțe, iar obligațiile de plată nu sunt achitate la scadență. Într-o primă etapă, acestuia i se comunică o somație prin care i se cere să își achite datoriile.”
Dacă datoria nu este stinsă în termenul prevăzut, executarea silită poate continua asupra bunurilor și veniturilor debitorului. Procedura poate viza bunuri mobile, sume de bani, inclusiv prin poprire, precum și proprietăți imobiliare. După identificarea imobilelor care pot fi valorificate prin executare silită, ANAF publică anunțurile de vânzare, care cuprind și informațiile despre licitație.”, a explicat avocatul Bogdan Pițigoi
În ce mod poți participa la o licitație pentru un apartament executat silit?
„Pentru a lua parte la licitație, persoana interesată trebuie să achite, în prealabil, o garanție de participare de 10% din prețul de pornire al imobilului. Un aspect important este că, în cazul acestor achiziții, plata trebuie făcută, de regulă, din fonduri proprii, fiind aproape imposibil de apelat la un credit ipotecar în condițiile unei astfel de tranzacții. Există, însă, și o alternativă oferită de ANAF: posibilitatea achitării în rate direct către stat. Potrivit procedurii prevăzute de Codul fiscal, cumpărătorul poate achita un avans de 50%, iar diferența poate fi plătită în cel mult 24 de rate lunare.
În același timp, un beneficiu pentru potențialii cumpărători constă în faptul că prețul de pornire al imobilului poate fi sub valoarea de piață.
Ulterior, dacă participantul câștigă licitația, suma achitată pentru participare se scade din prețul final, iar diferența trebuie plătită în termenul prevăzut de lege. Dacă nu câștigă licitația, taxa de participare îi este restituită.”, a adăugat specialistul
Ce document trebuie să examinezi înainte de a achiziționa o casă
Înainte de a achiziționa un apartament executat silit, este esential să se examineze cu atenție starea juridică a imobilului. Un document de referință major este extrasul de carte funciară, disponibil la
Este important să ții cont că, în cazul unei vânzări silite, nu există garanție pentru defectele ascunse. Imobilul poate prezenta probleme neobservabile în timpul achiziției, însă care vor necesita reparații costisitoare ulterior.
Examinările nu se restrânge doar la aspectul legal
Este necesar să se examineze starea apartamentului, inclusiv funcționarea utilităților și a instalațiilor, precum și eventualele lacune care ar putea genera cheltuieli suplimentare. De asemenea, trebuie să se confirme dacă există restanțe la asociația de proprietari.
Aceste datorii nu sunt preluate de noul proprietar. În cadrul procedurii de executare silită, asociația de proprietari se poate înscrie la masa credală și are posibilitatea de a solicita recuperarea sumelor restante din procedura de executare.
O atenție deosebită trebuie acordată și eventualelor neconcordanțe dintre descrierea proprietății din actele sau anunțul de vânzare și situația existentă în realitate. Dacă apartamentul este prezentat într-o anumită manieră, dar, la momentul achiziției, se constată diferențe sau deficiențe care nu au fost menționate, cumpărătorul își asumă consecințele și situația imobilului în forma în care acesta se află.”, a mai precizat sursa Digi24.ro
Costurile unităților imobiliare scoase la licitație de ANAF
„În cazul în care un apartament pus la licitație publică nu găsește cumpărător, prețul poate fi ajustat de la o rundă la alta. La prima rundă se stabilește prețul inițial; dacă tranzacția nu se încheie, în a doua rundă prețul poate scădea până la 25%.”
În cazul în care apartamentul rămâne neîncheiat și la al doilea termen, la a treia licitație prețul poate fi redus cu încă 25%, însă nu poate scădea sub 50% din valoarea inițială a imobilului. Astfel, după finalizarea celor trei faze, proprietatea poate fi pusă la vânzare la doar jumătate din prețul inițial, fiind limita maximă a reducerii în această procedură.
În acest caz, dacă la cea de-a treia licitație se prezintă cel puțin doi participanți, proprietatea poate fi adjudecată de cel care oferă prețul cel mai mare, cu condiția ca oferta să nu fie mai mică decât prețul de pornire stabilit pentru această etapă.”, a mai explicat avocatul
Poți vedea un apartament executat prin forță înainte de licitație?
„Persoanele interesate pot solicita, de regulă, să vadă imobilul înainte de licitație, însă vizionarea nu permite întotdeauna o verificare completă a stării acestuia. Unele probleme, cum ar fi defecțiunile instalațiilor, pot rămâne neobservate.”
Mai mult, proprietatea poate rămâne ocupată. Locatarul poate denega intrarea sau poate fi greu de ajuns. Inspectorii ANAF nu pot forța intrarea în locuință și nu pot deschide forțat ușa pentru a facilita vizionarea. Prin urmare, chiar dacă anunțul de vânzare prevede un interval pentru vizite, accesul real poate fi restricționat.
Ce se întâmplă atunci când apartamentul cumpărat la licitație este ocupat?
Faptul că un apartament este scos la licitație nu înseamnă că persoana care locuiește în el trebuie să îl elibereze înainte de vânzare. După adjudecarea imobilului, noul proprietar poate face demersuri pentru a intra în posesia locuinței.
Dacă apartamentul este ocupat de un chiriaș, trebuie verificat contractul de închiriere și dacă acesta îi este opozabil noului proprietar. Nu se poate presupune că vânzarea duce automat la încetarea contractului sau că evacuarea poate fi cerută în aceleași condiții ca în cazul unei persoane care ocupă locuința fără drept.”, a mai precizat sursa Digi24.ro
După achiziție, cum se poate elibera proprietatea?
„Dacă persoana care ocupă apartamentul nu îl eliberează voluntar, noul proprietar trebuie să urmeze procedura legală aplicabilă. Aceasta poate presupune notificarea ocupantului și, dacă refuză să plece, sesizarea instanței pentru evacuare.
După ce apartamentul a fost adjudecat și s-a achitat, procedura de evacuare pornește, de obicei, printr-o notificare emisă de un executor judecătoresc. În mod normal, ocupantului i se oferă un interval de 15 zile pentru a părăsi locuința (acest termen nu se aplică în toate cazurile de evacuare).
În cazul în care nu se respectă această dispoziție, se poate iniția o acțiune judiciară. Judecătorul are autoritatea de a stabili că persoana în cauză nu mai deține dreptul de a ocupa imobilul și poate ordona evacuarea.
Hotărârea poate fi apoi pusă în executare. Dacă ocupantul refuză să plece de bunăvoie, cumpărătorul poate solicita intervenția unui executor judecătoresc pentru punerea în aplicare a deciziei. La nevoie, executorul poate cere sprijinul poliției sau al jandarmeriei.”, a conchis avocatul Bogdan Pițigoi
COMENTARII / 0