Miercuri, 30 septembrie, reprezintă ziua finală în care anumite persoane pot achiziționa o casă cu TVA de 9%, sub regimul tranzitoriu prelungit în urma atacului cibernetic din iulie asupra sistemelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Începând cu 1 octombrie, proprietățile nelivrate la termen vor fi, în general, supuse cotei standard de 21%, indiferent dacă un antecontract a fost semnat și un avans a fost achitat.
Legea nr. 161/2026 a prelungit până la 30 septembrie inclusiv perioada în care se poate aplica cota redusă de TVA de 9%. Inițial, termenul era 31 iulie, însă blocarea sistemelor ANCPI, cauzată de atacul cibernetic din 14 iulie, a împiedicat finalizarea unor tranzacții imobiliare.
Prin actul normativ, președintele Nicușor Dan a promulgat pe 4 august o lege care acordă cumpărătorilor eligibili încă două luni pentru a finaliza tranzacțiile în condițiile fiscale anterioare. Această facilități nu se extinde la toți cumpărătorii, ci doar la cei care îndeplinesc în ansamblu condițiile stabilite de lege.
Citește șiBenzina s-a scumpit și sare de 10 lei, duminică, 4 octombrie 2026. Cât costă un litru de carburant în București, Iași, Cluj-Napoca, Timișoara și Constanța
Cine altcineva poate achiziționa locuință la un 9% TVA?
Un individ poate accesa cota redusă pentru o singură locuință, achiziționată fie în mod independent, fie alături de alți cumpărători, atâta timp cât se îndeplinesc condițiile următoare:
Verificarea respectării condiției de cumpărare a unei singure locuințe cu cota redusă de TVA este efectuată de notar în cadrul Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA.
Ce se va petrece dacă nu se finalizează tranzacția până la termen?
Începând cu 1 octombrie, regimul tranzitoriu se va încheia. Pentru locuințele ne livrate până la 30 septembrie, se va impune, în esență, cota standard de TVA de 21%.
Livrarea unui imobil, din punct de vedere fiscal, se produce atunci când cumpărătorului îi este conferit dreptul de a controla bunul ca proprietar. În majoritatea situațiilor, acest eveniment corespunde momentului încheierii contractului final de vânzare-cumpărare, și nu momentul semnării antecontractului.
Prin urmare, promisiunea de vânzare sau plata unui avans nu garantează menținerea cotei de 9% dacă transferul proprietății se realizează după 30 septembrie. Codul fiscal stipulează că, odată ce cota TVA se schimbă, sumele facturate sau achitate în avans se corectează în funcție de cota aplicabilă la data livrării.
În această situație, persoanele implicate trebuie să examineze clauzele antecontractului pentru a determina cine suportă diferența de TVA. Dacă prețul este stabilit fără TVA și taxa se adaugă ulterior, de obicei cumpărătorul este responsabil pentru acea diferență. Dacă contractul prevede un preț final fix, cu TVA inclusă, rezultatele depind de formularea exactă a clauzelor contractuale.
La suma maximă pe care o poate fi considerată eligibilă, de 600.000 de lei fără TVA, se calculează astfel:
Ce entități pot solicita restituirea diferenței de TVA
Legea include și o prevedere destinată celor care au finalizat achiziția după ce termenul inițial a expirat, dar înainte ca prelungirea să devină efectivă.
Cei care au cumpărat o locuință cu TVA de 21% între 1 august 2026 și data de intrare în vigoare a Legii nr. 161/2026 pot cere recuperarea diferenței, până la cota de 9%, în condițiile în care au respectat toate criteriile pentru aplicarea facilității.
Cererile pot fi depuse începând cu 1 octombrie, potrivit procedurii stabilite prin ordin al președintelui ANAF. Dacă o persoană a cumpărat mai multe locuințe în perioada respectivă, diferența poate fi restituită pentru una singură: cea pentru care faptul generator de TVA a intervenit primul.
Atacul asupra ANCPI a împiedicat desfășurarea procedurilor esențiale pentru vânzarea locuințelor.
Termenul a fost prelungit în urma atacului cibernetic ce a perturbat rețeaua IT a ANCPI. Începând cu 14 iulie, e-Terra, adresele de e-mail și alte platforme ale instituției s-au paralizat, cauzând dificultăți sau blocări în furnizarea documentelor cadastrale esențiale pentru tranzacțiile imobiliare.
Într-un blocaj al sistemelor, întregul lanț al tranzacțiilor a fost perturbat, de la eliberarea actelor de carte funciară până la semnarea contractelor finale. Această întrerupere a afectat atât cumpărătorii și dezvoltatorii, cât și notarii, băncile și agențiile imobiliare implicate în aceste operațiuni.
Fără acces la e-Terra, notarii și specialiștii autorizați nu au putut mai transmite și prelucra cererile de carte funciară în mod normal. Situația problematică a apărut cu mai puțin de trei săptămâni înainte de termenul inițial de 31 iulie, când trebuiau livrate locuințele pentru a beneficia de cota redusă.
Investigația tehnică, susținută de Directoratul Național de Securitate Cibernetică, a confirmat că ANCPI a fost victima unui atac ransomware. Persecuitorii au criptat și au șters o porțiune din infrastructura de virtualizare care găzduia aplicațiile instituției. Sistemele afectate au fost izolate pentru a împiedica răspândirea atacului.
Guvernul a subliniat, totuși, că registrul central de informații al sistemului cadastral, care păstrează înregistrările proprietăților și drepturilor asupra imobilelor, a rămas neafectat.
„Nu există dovezi că atacatorii au avut acces la aceste date. Integritatea evidenței cadastrale și de carte funciară este, la acest moment, confirmată”,
Executivul a comunicat.
După reconstrucție, sistemul informatic a fost restabilit, iar aplicația e‑Terra a fost mutată în cloudul guvernamental cu ajutorul experților din Serviciul de Telecomunicații Speciale și Cyberint. Începerea funcționării a depins de realizarea unor teste de funcționalitate și securitate.
e‑Terra a fost reluat în faze începând cu 11 august. În momentul în care a avut loc incidentul cibernetic, aproximativ 94.000 de cereri erau în curs de procesare la birourile de cadastru și publicitate imobiliară.
329.476 de cereri au ajuns la biroul de cadastru între 11 și 19 august, din care 279.242 au fost soluționate. ANCPI a precizat că volum mare a rezultat în principal din solicitările acumulate în perioada în care e‑Terra era indisponibilă și a avertizat că, temporar, timpii de așteptare ar putea crește.
20 august a marcat reactivarea funcției „Link de plată”, prin care notarii și alte persoane autorizate pot trimite beneficiarilor, prin e-mail sau SMS, un link pentru achitarea tarifelor datorate ANCPI cu cardul. Alte platforme administrate de instituție erau programate să revină online treptat, după finalizarea verificărilor tehnice.
Digi24.ro a cerut informații adiționale de la ANCPI, ANAF și Ministerul Finanțelor. Până în momentul în care articolul a fost redactat, cele trei instituții nu au furnizat răspunsuri.
COMENTARII / 0